Neke kuće ili stambene zgrade u nekretninama mogu se činiti nenamjenskim. To može biti iz više razloga, uključujući potencijalne kupce ili probleme s vlasništvom nad imovinom. Nažalost, čini se da se ta pitanja pojavljuju nakon što investitor kupi nekretninu i onda je ne može prodati.
Pogledajmo uobičajene razloge zašto se nekretnina ne može financirati i što se može učiniti. Najčešći problem je vjerojatno u tome što je vrednovanje imovine nedovoljno za pokrivanje troškova i troškova rehabilitacije. Investitor za to često sazna tek nakon što završi rehabilitaciju i ima spremnog i voljnog kupca koji mora dobiti redoviti bankovni kredit da bi ga kupio.
U istom smislu, procjena može doći, ali kupac možda neće moći dobiti financiranje zbog strožih zahtjeva zajmodavca, kao što su kreditne ocjene, vrijeme na poslu, nedavna povijest ovrhe ili stečaj, da spomenemo samo neke. To možda neće biti tako jednostavno kao prelazak na drugog kupca ili jednostavno dobivanje druge procjene, pogotovo ako je FHA uopće odbila tog kupca, jer je imovina investitora “oštećena” u odnosu na vrednovanje u FHA sustavu najmanje šest mjeseci.
Najjednostavnije rješenje problema kredita i vrednovanja je angažiranje privatnih zajmodavaca ili portfeljnih zajmodavaca da financiraju prodaju. Privatni zajmodavci su ljudi koji su spremni posuditi novac koji obično imaju u banci, zarađujući nekoliko posto. Investitor mora ponuditi toj osobi kredit od 10% s kamatama osiguran prvom hipotekom na nekretninu s dvogodišnjim ili trogodišnjim cilindrom. Ovaj privatni zajmodavac također može dobiti između 2% i 5% kao završne točke zajma i imati kaznu predujma od tri mjeseca kamata.
Ispod je primjer onoga što će privatni zajmodavac dobiti na hipoteku od 100,000 USD: kupac mora biti u mogućnosti staviti 20% kupovne cijene kako bi osigurao hipoteku u slučaju pada tržišta. Mnogi trenutni kupci kuća imaju velike depozite jer su prošli kroz ovrhe i dugo nisu plaćali hipotekarne isplate. 10% kamata na 100,000 USD = 833,33 USD mjesečno u odnosu na možda 83,33 USD u lokalnoj banci s kamatnom stopom od 1% na štednom računu.
Po zatvaranju, zajmodavac će dobiti gotovinu između 3,000 i 5,000 dolara kao završne točke. Ako je vlasnik kuće refinancirao tijekom trajanja zajma i platio kaznu predujma, privatni zajmodavac dodatno će dobiti kaznu predujma od 833,33 x 3 mjeseca = 2,500 USD.
Vrednovanje mora izvršiti ugledni procjenitelj, a polica naslova i osiguranje moraju se dostaviti privatnom zajmodavcu. Odvjetnik mora sastaviti sve hipotekarne dokumente i izvršiti stvarno zatvaranje kako bi zaštitio investitora / prodavatelja i zajmodavca.
Korištenje privatnog zajmodavca omogućuje kupcu s oštećenim kreditom kupnju kuće. Također omogućuje prodavatelju da ne ovisi o hirovima lokalne ili nacionalne banke, koja se može bojati posuditi novac na tom području ili u vrijeme na tržištu. Ulagač bi također trebao kontaktirati zajmodavce portfelja na svom području kako bi provjerio ispunjavaju li njihovi kupci (kupci) zahtjeve. Portfeljni zajmodavci su manji privatni zajmodavci koji nemaju stroge zahtjeve za kreditiranje nacionalnih zajmodavaca. Najistaknutije su kreditne unije.
Drugi glavni razlog nemogućnosti financiranja je problem s vlasništvom i nemogućnosti kupca da dobije konvencionalni kredit za nekretnine. Ako je potrebno, investitor će možda morati učiniti ono što se naziva “tužbom za tihi naslov” kako bi učinio ono što sudovi nazivaju uvjeravanjem bilo kakvih potraživanja. To može potrajati od nekoliko mjeseci do nekoliko godina, ali vrijedi se potruditi da se nekretnina može prodati po punoj tržišnoj vrijednosti i dobiti redovito financiranje u to vrijeme.
Dakle, bez obzira koliko se činilo nemogućim dobiti financiranje kupca nekretnina, postoji nekoliko načina za to, od kojih je nekoliko spomenuto u ovom članku. Pronalaženje nekretnina s neispravnim naslovima izvrstan je način da investitori dobiju sjajne ponude – samo vam je potrebno strpljenje i hrabrost.